Kịch bản cũ, nạn nhân mới là những chiêu bài “xưa như trái đất” được lặp đi lặp lại. Ấy vậy mà vẫn có nhiều người sập bẫy. Theo các chuyên gia về bất động sản, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến các đợt sốt đất, sốt giá nhà, sốt giá đất nền trong thời gian vừa qua. Trong đó chủ yếu là giới "đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương" thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn thổi, làm giá - thổi giá.
Trước những cơn sốt đất “đổ bộ” các tỉnh, thành cả nước trong thời gian qua, bên cạnh câu chuyện những nhà đầu cơ lướt sóng dễ dàng kiếm tiền tỉ thì những người làm môi giới cũng không bỏ qua cơ hội kiếm tiền, thậm chí dùng đủ chiêu trò, mánh khóe tinh vi để móc túi từ người bán và người mua.
Quan sát thị trường bất động sản đất nền hiện nay ở các quận, huyện vùng ven Hà Nội, TPHCM, Quảng Ninh và các tỉnh thành khác không ít người liên tưởng tới thị trường lan đột biến.
Quy hoạch mới, nâng cấp từ huyện lên quận… cũng chưa bao giờ là điều quá đặc biệt. Các thửa đất chia lô, liền thổ… cũng là những sản phẩm bất động sản "xưa như trái đất" nhưng gần đây nó được đặc biệt hóa, biến hoá bởi những mạng lưới môi giới nhà đất dày đặc đan xen có chung một mục đích là kiếm lợi bằng cách khuấy đảo và thổi giá thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, khoảng 4 năm trở lại đây thị trường bất động sản lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực.
Theo ông Châu, thủ phạm chính của các đợt sốt đất, sốt giá nhà, sốt giá đất nền là giới đầu nậu, cò “đất”, doanh nghiệp bất lương thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn thổi, làm giá - thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông - hám lợi, cài “chim mồi” giao dịch mua bán giả tạo và thừa cơ hội “đục nước béo cò”, trục lợi bất chính và trong một số trường hợp đã có sự móc nối, tiếp tay, “chống lưng” của cán bộ cơ sở.
Trong khi đó, chuyên gia kinh tế PGS-TS Đinh Trọng Thịnh - giảng viên Học viện Tài chính cho rằng, giá đất tăng dựa trên thông tin chung thì không được nhìn nhận là nguyên nhân thật sự dẫn đến hiện tượng tăng giá. Đó là hiện tượng đầu cơ. Việc mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và sẽ bị dừng lại.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, cứ 10 người tham gia thị trường khi sốt đất diễn ra thì có đến 8 người chạy theo đám đông, đa phần là tay ngang, nhà đầu tư F0 mua tài sản lần đầu sập bẫy sốt đất (tương đương 80%). Có rất ít người đứng đằng sau các cơn sốt đất hưởng lợi từ sự tăng giá bất động sản phi mã, chiếm tỉ trọng 20%.
Còn ông Nguyễn Minh Khang - Tổng Giám đốc LDG Group - cho hay, có nhóm đối tượng đứng đằng sau cơn sốt đất để thổi giá tăng chóng mặt và chỉ có họ được hưởng lợi từ những biến động này.
Ông Khang phân tích, các nhà đầu tư "chết" vì sốt đất do chạy theo đám đông nhưng nắm thông tin chậm hơn, ít kiến thức và non kinh nghiệm. Đồng thời, họ thường dùng đòn bẩy tài chính, thế chấp tài sản nhà để gia nhập cuộc chơi vì niềm tin quá lớn. Kẻ thắng trong các cơn sốt đất chỉ có nhóm tạo sốt, “chim mồi” và một số ít người may mắn.
Vị này khuyến cáo thêm, khác với chứng khoán cần một tỉ trọng dòng vốn tương đối lớn để chi phối thị trường thì ở thị trường bất động sản, các đối tượng đứng đằng sau cơn sốt đất không phải bỏ ra quá nhiều tiền mà vẫn có thể tạo sóng thị trường để trục lợi.
Trải nghiệm thực tế tại một số tâm điểm sốt đất thời gian qua, ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty địa ốc Trường Phát Investment nhận định, giá đất chủ yếu do "cò" đẩy giá chứ nhu cầu người dân bán cũng ít, người mua thật cũng không nhiều.
Đơn cử tại các điểm nóng như Bình Phước, Bình Ba (Bà Rịa - Vũng Tàu)…, nhiều miếng đất sang tay qua cả 6 - 7 người nhưng mới chỉ đặt cọc chứ chưa làm công chứng sang tên, chủ yếu là khách mua đất với mục đích lướt sóng. Môi giới dẫn khách vào đặt cọc nhưng ngay sau đó lại đưa khách mới vào đặt cọc cao hơn với mục đích thổi giá thị trường, đánh vào lòng tham của người mua.
“Kịch bản sốt đất này diễn ra hàng năm và không cần diễn giải để thấy được kết cục sau vài tuần, đầu nậu và "cò” đất đạt được mục đích và rời đi, người dân địa phương hụt hẫng, nhà đầu tư cuối cùng hoang mang”, ông Dũng bày tỏ.
Theo ông Dũng, hiện tại đã có nhiều người thấm thía bài học và bắt đầu rao bán lỗ các khu đất nhằm vớt lại chút vốn đã bỏ ra để kiếm kênh đầu tư khác. Tuy nhiên, thị trường không dễ để thoát hàng. Không riêng người dân, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng “than trời” vì giá đất cao ảnh hưởng trực tiếp đến việc giải phóng mặt bằng và đền bù, từ đó làm tăng chi phí đầu vào và làm chậm tiến độ dự án. Các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cũng vì thế mà không dễ triển khai.
Ông Bùi Văn Ch - ngụ xã Hòa Long, TP.Bà Rịa (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu) chật vật cầm tập hồ sơ đi gõ cửa các cơ quan để mong lấy được đồng nào hay đồng ấy.
Ông Ch kể với phóng viên Lao Động: “Do thấy nhiều người đổ xô đầu tư vào đất ở Bình Đa nên tôi cũng tích góp tiền đi mua một mảnh. Thấy Công ty CP Đầu tư xây dựng H.P (tên đã viết tắt) dựng trụ sở hoành tráng nên tôi rất tin tưởng mua hai lô đất loại 100m2/lô với giá hơn 200 triệu đồng tại huyện Đất Đỏ. Theo giao kèo sau khi ký hợp đồng tôi thanh toán 80% số tiền và sau 6 tháng giao “sổ đỏ” sẽ thanh toán hết số tiền còn lại, nhưng sau khi thấy công ty không giao sổ, tôi tới trụ sở kiểm tra thấy nhiều người cùng cảnh ngộ nên mới biết bị lừa”.
Tương tự, anh D.N.A. (ngụ TP.Bà Rịa) mua hai lô đất với tổng số tiền theo hợp đồng hơn 740 triệu đồng, đã đưa trước hơn 450 triệu đồng.
Tình trạng “sốt đất” tại một số nơi thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã kéo theo nhiều hệ lụy, khi xuất hiện những dự án chưa đủ hồ sơ pháp lý đã rao bán, thậm chí có dự án “ma” được vẽ ra trên giấy nhưng đã rao bán cho rất nhiều người. Các nạn nhân hiện tại như “ngồi trên đống lửa” vì tiền đã trao, sổ đỏ chưa được nhận nhưng chủ đầu tư đã bị cơ quan công an bắt giữ để điều tra.
Mới đây, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã bắt giữ T.V.H (32 tuổi, quê Nam Định), Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản, để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua bán đất nền dự án “ma” tại TP.Bà Rịa và huyện Đất Đỏ.
Tình cảnh ôm nợ cũng đến ngay cả với những “cò” đất bởi sau khi kiếm lời, không ít “cò” cũng dấn thân vào đầu cơ. Anh Nguyễn Trung Quân – một người có nhiều năm quan tâm tới kinh doanh đất đai ở Hà Nội nhận định, 100 người làm "cò" thì chắc có tới 98 người tham gia đầu cơ đất. Giới "cò” đất thường rất hiểu địa bàn, tiếp cận trực tiếp với người bán và người mua… nhưng khó thoát khỏi tâm lý hám kiếm lời.
"Thị trường sôi động, có ngày một môi giới có thể chốt 5-7 giao dịch, kiếm được hàng chục triệu đồng "hoa hồng". Nhiều người lại nảy lòng tham "ôm" đất để bán giá chênh. Nhưng khi thị trường trầm lắng, không cân đối được tài chính do phải đi vay mượn nhiều, trong khi đó đất bán không được, họ cũng ngập đầu trong nợ nần" - anh Quân nói.
Chị Bùi Lan Phương – một "siêu cò đất" khu vực Hòa Lạc (Thạch Thất, Hà Nội) chia sẻ, môi giới trở thành nhà đầu cơ rất nhiều. Tuy nhiên, chị Phương thừa nhận, tỉ lệ người môi giới "ôm" đất kiếm được lợi nhuận cũng không nhiều.
Hết sốt, nhiều “cò” thất nghiệp, chỉ biết cầm điện thoại để “giết” thời gian.
Anh Nguyễn Huy Dương (27 tuổi) một môi giới tại khu vực Kim Chung, Di Trạch (Hoài Đức) chia sẻ, gần đây lượng khách đến hỏi mua đất giảm hẳn. “Cả ngày may ra có một vài khách đến hỏi rồi đi luôn không mặn mà gì. Làm nghề môi giới mà suốt ngày ôm điện thoại lướt web, đọc báo thì chết đói”, anh Dương tâm sự.
Trần Phương Ánh (quê ở Vĩnh Phúc), một môi giới bất động sản tại Hà Nội tâm sự, khi dịch COVID-19 bùng phát hồi đầu năm, Ánh quyết định về quê chờ hết dịch để lên đi làm lại. Thời gian gần đây, xảy ra tình trạng sốt đất, lượng giao dịch tăng Ánh xuống Hà Nội để tiếp tục với nghề. “Nghĩ vẫn túc tắc tìm được khách nên em đầu tư chạy quảng cáo. Ai ngờ, tốn gần chục triệu đồng quảng cáo mỗi tháng, giờ thị trường lại hạ nhiệt, ít ai ngó tới nữa”, Ánh chia sẻ.
Dịch COVID-19 bùng phát cùng với sự "siết chặt" quản lý của cơ quan nhà nước đã khiến giá đất chững lại. Thị trường bất động sản hạ nhiệt, nhưng không hẳn là sẽ không còn những cơn sốt đất ảo. Trong lúc nhiều nhà đầu tư tháo chạy thì một bộ phận lại tranh thủ “bắt đáy”, gom đất chờ đợt sóng mới.
Anh Bùi Văn Giang - một nhà đầu tư tại Hà Nội - nói với phóng viên Lao Động rằng, đầu tư vào bất động sản tùy theo từng đợt và chớp lấy thời cơ. Nếu như so với những kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng… thì bất động sản chính là kênh được đánh giá là đầu tư hiệu quả và dễ sinh lời nhất. Tuy nhiên, việc lựa chọn đầu tư vào thời điểm nào cho hợp lý thì cần phải tính toán.
“Hiện nay, dịch bệnh đang phức tạp nên nhiều người cũng không mặn mà đầu tư kinh doanh. Nhiều người “ôm đất” thời điểm xảy ra cơn sốt nhưng chưa bán được hàng thì nay lại cố đẩy đi. Tôi đang cân nhắc “xuống tiền” một lô sát vành đai công nghệ cao Hòa Lạc thuộc xã Đồng Trúc (Thạch Thất) với giá hơn 1,2 tỉ đồng, rẻ hơn vài trăm triệu so với thời điểm sốt đất. Cứ mua xong chờ làn sóng mới tôi lại bán", anh Giang nói.
Trao đổi với Lao Động về vấn đề này, chuyên gia kinh tế PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, qua cơn sốt vừa rồi, nhiều nhà đầu tư F0 đã phải trả giá cho việc đầu tư tràn lan, thiếu kiến thức về thị trường, mua phải đất đai không giấy tờ, “giá trên trời”, nên bị mắc cạn. Bởi vậy, không ít người trong số này sẽ tháo chạy khỏi thị trường.
Trên thị trường sẽ xuất hiện một lực lượng đầu tư mới cũng như các nhà đầu tư chuyên nghiệp đã “lướt” qua được cơn sóng giá đất để tiếp tục đón bắt cơ hội đầu tư vào bất động sản. “Khi dịch được kiểm soát tốt, nhu cầu kinh doanh của người dân có thì giá đất tăng lên là điều đương nhiên”, ông Thịnh nói thêm.
